Radarjatim.co – Dinamika hukum agraria di Indonesia kembali dihadapkan pada persoalan pelik yang kerap luput dari jangkauan normatif undang-undang. Di satu sisi, prinsip hukum jaminan menuntut perlindungan mutlak bagi kreditur melalui institusi Hak Tanggungan (HT). Namun di sisi lain, kebutuhan mendesak dunia pendidikan dan badan hukum—seperti yayasan—untuk melakukan penyesuaian aset demi akreditasi sering kali membentur tembok kaku formalisme hukum pertanahan.
Ketika sertipikat tanah atas nama perorangan yang tengah dijaminkan di bank harus dibalik nama menjadi atas nama badan hukum, hukum positif kita seolah berada di persimpangan jalan. Apakah fleksibilitas praktik perbankan dapat mengalahkan kekakuan norma Pasal 14 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan?
1. Benang Merah Konflik: Antara Pelunasan Utang dan Kebutuhan Administratif Badan Hukum
Berdasarkan ketentuan normatif, tanah yang terikat Hak Tanggungan mutlak berada di bawah kuasa kreditur. Merujuk pada Pasal 7 dan Pasal 18 UU Hak Tanggungan, peralihan atau perubahan status hak atas tanah pada prinsipnya baru dapat dilakukan apabila HT telah hapus—salah satunya melalui pelunasan piutang (roya).
Namun, realitas empiris di lapangan jauh lebih kompleks. Kasus yang dialami oleh Yayasan Pengembangan Ilmu Kota Cirebon, misalnya, memperlihatkan bagaimana tuntutan administratif institusi (seperti akreditasi perguruan tinggi) mewajibkan aset tanah berstatus atas nama yayasan, kendati sertipikat aslinya masih berstatus perorangan dan menjadi agunan di bank.
Solusi praktis pun ditempuh: pemindahan kredit (take over) ke bank lain yang bersedia memberikan izin balik nama tanpa harus menunggu utang lunas sepenuhnya. Pertanyaannya, di mana letak pijakan hukum yang kokoh bagi langkah tersebut?
2. Titik Kritis: Lemahnya Instrumen Kesepakatan Kreditur dalam UU Hak Tanggungan
Praktik pengalihan kepemilikan aset berbeban HT atas dasar “kesepakatan kreditur” ternyata menyimpan bom waktu yuridis. Berdasarkan penelusuran analitis, langkah hukum ini ternyata belum secara eksplisit diatur dalam Pasal 14 UU Hak Tanggungan.
Kondisi ini memicu celah hukum (rechtsvacuum) yang mengancam rasa keadilan dan keamanan operasional perbankan:
Risiko Moral Hazard Debitur: Ketika kreditur memberikan fleksibilitas demi akomodasi kebutuhan badan hukum, celah ini berpotensi disalahgunakan oleh oknum debitur untuk melakukan perbuatan melawan hukum—mulai dari pemalsuan hingga penggelapan dokumen sertipikat.
Lemahnya Perlindungan Hukum Kreditur: Kesepakatan di luar koridor undang-undang yang kaku sering kali hanya bersandar pada iktikad baik (good faith), yang ketika terjadi sengketa di kemudian hari, kekuatan eksekutorialnya kerap diuji di pengadilan.
3. Catatan Kritis & Rekomendasi Konstruktif Khas Radar Jatim
Melihat fenomena ini, penegakan hukum di bidang perbankan dan keagrariaan di Jawa Timur dan nasional tidak boleh berjalan setengah-setengah. Redaksi mencatat beberapa poin krusial yang harus segera disikapi oleh pemangku kebijakan:
Harmonisasi Regulasi Agraria dan Kebutuhan Korporasi/Yayasan: Kementerian ATR/BPN bersama Otoritas Jasa Keuangan (OJK) perlu segera merumuskan pedoman teknis atau regulasi turunan yang mengakomodasi peralihan subjek hukum (dari perorangan ke badan hukum) atas objek yang dibebani HT, tanpa harus mengorbankan hak tanggungan yang melekat (subrogasi yuridis yang tersistem).
Penguatan Klausula Perjanjian Kredit (Addendum Clause): Selama undang-undang belum direvisi, perbankan diwajibkan memperkuat aspek mitigasi risiko dengan menyusun klausula perjanjian khusus yang ketat, mengikat, dan memiliki kepastian eksekusi seketika tatkala terjadi proses balik nama agunan.
Hukum harus hadir sebagai pelindung ekonomi yang dinamis, bukan sekadar teks mati yang menghambat kemajuan institusi sosial dan pendidikan.
