Jakarta || RADAR JATIM.CO ~ Keberadaan dari Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA), pada dasarnya telah menjadi landasan lahirlnya Undang-Undang Nomor 4 tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah (UUHT). Sesuai dengan ketentuan Pasal 29 UUHT maka ketentuan mengenai credietverband dengan sendirinya seluruhnya tidak dipergunakan lagi atau dinyatakan tidak berlaku lagi seluruhnya, sedangkan ketentuan hipotek:
Dinyatakan tidak berlaku lagi hanya yang menyangkut pembebanan hipotek atas hak atas tanah beserta benda-benda yang berkaitan dengan tanah, dikarenakan dengan sendirinya tunduk pada ketentuan dan persyaratan yang di atur dalam UUHT.
Masih berlaku yang menyangkut pembebanan hipotek yang obyeknya selain hak atas tanah beserta benda-benda yang berkaitan dengan tanah, yaitu hipotek atas kapal laut dan hipotek atas pesawat udara.
Merujuk pada ketentuan Angka 4 penjelasan umum UUHT antara lain menyatakan: “Hak Tanggungan adalah hak jaminan atas tanah untuk pelunasan utang tertentu, yang memberikan kedudukan di utamakan kepada Kreditor tertentu terhadap Kreditor lain”.
Pernyataan ini menlihat bahwa jika debitor cedera janji, Kreditor pemegang Hak Tanggungan berhak menjual melalui pelelangan umum tanah yang di jadikan jaminan menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang bersangkutan dengan hak mendahulu kepada Kreditor-Kreditor lain. Dengan demikian, sesuai uraian di atas, dalam UUHT diatur bahwa untuk melindungi Kreditor apabila debitor wanprestasi adalah melalui eksekusi Hak Tanggungan. Sehingga apabila debitro cedera janji, pemegang Hak Tanggungan pertama mempunyai hak menjual objek Hak Tanggungan atas kekuasaan sendiri melalui pelelangan serta mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan tersebut.
Kreditor sebagai pemohon eksekusi dapat melakukan eksekusi obyek Hak Tanggungan melalui parate eksekusi (beding van eigen matigen van koop) dengan syarat bahwa dalam akta pembebanan Hak Tanggungan terdapat janji bahwa pemegang Hak Tanggungan pertama mempunyai hak untuk menjual atas kekuasaan sendiri obyek Hak Tanggungan.
Dengan adanya janji menjual atas kekuasaan sendiri yang tercantum dalam Akta Pembebanan Hak Tanggungan (APHT) dan Sertifikat Hak Tanggungan (SHT), maka jika debitor cidera janji, Kreditor dapat melakukan eksekusi obyek Hak Tanggungan secara langsung melalui Kantor Lelang Negara tanpa perlu fiat Pengadilan Negeri. Selanjutnya, ketentuan Pasal 6 UUHT menyatakan bahwa:
Apabila debitor cedera janji, pemegang Hak Tanggungan pertama mempunyai hak menjual obyek Hak Tanggungan atas kekuasaan sendiri melalui pelelangan serta mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan tersebut.
Kemudia Di jelaskan juga dalam penjelasan Pasal 6 UUHT bahwa hak untuk menjual obyek Hak Tanggungan atas kekuasaan sendiri merupakan salah satu perwujudan dari kedudukan di utamakan yang di punyai oleh pemegang Hak Tanggungan atau pemegang Hak Tanggungan pertama dalam hal terdapat lebih dari satu pemegang Hak Tanggungan.
Hak tersebut didasarkan pada janji yang berikan oleh pemberi Hak Tanggungan bahwa apabila debitor cedera janji, pemegang Hak Tanggungan berhak untuk menjual obyek Hak Tanggungan melalui pelelangan umum tanpa memerlukan persetujuan lagi dari pemberi Hak Tanggungan dan selanjutnya mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan itu lebih dahulu dari pada Kreditor-Kreditor yang lain. Sisa hasil penjualan tetap menjadi hak pemberi Hak Tanggungan.
Sementara itu, ketentuan pasal 20 UUHT menyebutkan bahwa apabila debitor cidera janji, maka berdasarkan:
Hak pemegang Hak Tanggungan pertama untuk menjual obyek Hak Tanggungan sebagaimana di maksud dalam Pasal 6; atau
Title eksekutorial yang terpadat dalam sertifikat Hak Tanggungan sebagaimana yang di maksud dalam Pasal 14 ayat (2), obyek Hak Tanggungan dijual melalui pelelangan umum menurut tata cara yang ditentukan dalam peraturan perundang-undangan untuk pelunasan piutang pemegang Hak Tanggungan dengan hak mendahului dari pada Kreditor-Kreditor lainnya.
Ketentuan ayat ini merupakan perwujudan dari kemudahan yang disediakan oleh undang-undang ini bagi para Kreditor pemegang Hak Tanggungan dalam hal harus dilakukan eksekusi. Pada prinsipnya setiap eksekusi harus dilaksanakan dengan melalui pelalangan umum, karena dengan cara ini diharapkan dapat diperoleh harga yang paling tinggi untuk obyek Hak Tanggungan.
Kreditor berhak mengambil pelunasan piutang yang dijamin dari hasil penjualan obyek Hak Tanggungan. Dalam hal hasil penjualan itu lebih besar dari pada piutang tersebut yang setinggi-tingginya sebesar nilai Hak Tanggungan, sisanya menjadi hak pemberi Hak Tanggungan. Pada perkembangannya pelaksanaan eksekusi parate Kreditor terhadap benda jaminan hak tanggungan debitor belum mampu berkeadilan bagi debitor. Hal ini dikarenakan Pasal 6 UUHT hanya bertumpu pada cacat janji yang dilakukan oleh debitor.
Sementara penjelasan cacat janji dalam Pasal 6 UUHT hanya bertumpu pada tunggakan hutang debitor pada Kreditor semata, hal ini tidak didasarkan pada audit kemampuan debitor dalam membayar hutang. Sehingga Kreditor dapat melakukan penyalahgunaan keadaan dalam pelaksanaan eksekusi parate terhadap benda objek jaminan hak tanggungan.
Hal ini dapat terlihat dalam kasus-kasus eksekusi benda jaminan hak tanggungan yang tidak dilakukan audit dan pemeriksaan terlebih dahulu melalui media aanmaning di pengadilan. Hal ini dikarenakan adanya ketentuan Pasal 6 dan Pasal 20 UUHT. Kedua Pasal ini dengan jelas memberikan kewenangan kepada Kreditor untuk melakukan parate eksekusi. Hal ini mengenyampingkan Pasal 14 UUHT dan Pasal 224 HIR yang mengharuskan pelaksanaan eksekusi hak tanggungan melalui pengadilan.
Keadaan ini semakin bertambah rumit dikarenakan kerap kali pemindahan hak tanah yang merupakan objek hak tanggungan dapat beralih hanya dengan klausula lelang, yang kemudian klausula lelang ini dijadikan dasar pemindahan hak tanah jaminan hak tanggungan dan dilakukannya ketentuan eksekusi pengusiran debitor dan pembongkaran benda di atas tanah yang merupakan jaminan hak tanggungan dengan menggunakan ketentuan Pasal 200 HIR. Hal ini jelas tidak benar mengingat klausula lelang bukanlah dasar pemindahan hak objek benda jamina hak tanggungan.
Sehingga praktek roya dan pengalihan benda jaminan hak tanggungan cacat hukum dan merugikan debitor. Hal ini juga jelas telah melanggaran penjelasan dari Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 yang menyatakan bahwa pelaksanaan eksskusi benda jaminan hak tanggungan haruslah berdasar pada ketentuan Pasal 224 HIR. Penjelasan Pasal 26 UUHT menyebutkan bahwa:
Yang dimaksud dengan peraturan mengenai eksekusi hypotheek yang ada dalam pasal ini, adalah ketentuan-ketentuan yang diatur dalam Pasal 224 Reglemen Indonesia yang Diperbarui (Het Herzienen Indonesisch Reglement, Staatsblad 1941-44) dan Pasal 258 Reglemen Acara Hukum Untuk Daerah Luar Jawa dan Madura (Reglement tot Regeling van het Rechtswezen in de Gewesten Buiten Java en Madura, Staatsblad 1927-227).
Selama ini pelaksanaan eksekusi parate terhadap benda jaminan hak tanggungan sebagaimana dimaksudkan Pasal 6 dan Pasal 20 UUHT hanya didasarkan dengan Peraturan Menteri Keuangan Nomor 27/PMK.06/ 2016 tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang, hal ini juga rancuh bila melihat penjelasan Pasal 26 UUHT. Keadaan demikian mengakibatkan terjadinya penyalahgunaan keadaan oleh Kreditor terhadap debitor.
Hal ini dapat terlihat dalam kasus dengan Nomor Perkara 11/PDT.Plw/2013/PN. Kds yang dimana hakim menolak pendapat saksi ahli yang menyatakan bahwa Pasal 6 UUHT belum memiliki peraturan pelaksana dengan pertimbangan bahwa peraturan pelaksana Pasal 6 UUHT diatur dalam Peraturan Menteri Keuangan Nomor 93/PMK.06/2010 yang kemudian diperbaharui dengan Peraturan Menteri Keuangan Nomor 27/PMK.06/ 2016 tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang. Sehingga penjelasan Pasal 26 UUHT yang mengharuskan segala pelaksanaan eksekusi jaminan hak tanggungan berdasarkan Pasal 224 HIR terkesampingkan dengan adanya Peraturan Menteri Keuangan Nomor 93/PMK.06/ 2010 pada waktu itu.
Persoalan di atas juga terjadi dalam kasus eksekusi objek jaminan hak tanggungan milik Bapak Sunar di Desa Ngancan, Kabupaten Boyolali. Pada awalnya Sunar menjaminkan tanahnya seluas 320m2 yang berada di Desa Ngancan kepada Bank BRI Kota Surakarta, guna meminjam uang sebesar Rp.250.000.000,-, guna dana tambahan usaha persewaan tratak milik anaknya. Hal tersebut dilakukan pada tahun 2016.
Pada awalnya Sunar mampu membayar tagihan pinjaman miliknya setiap bulannya beserta bunganya. Namun pada tahun 2017 Sunar menunggak tagihan miliknya dikarenakan kondisi usaha milik anaknya yang tidak lagi seramai tahun 2016. Setelah lebih dari tiga kali menunggak, Bank BRI memperingatkan kepada Sunar agar segera melunasi tunggakannya, dan apabila hal itu tidak dilakukan maka tanah miliknya akan dieksekusi dan dilelang oleh Kreditor secara parate. Akhirnya pada 14 Mei 2017, Sunar menemui pihak Kreditor dengan maksud untuk memohon keringanan kebijakan berupa pelonggaran waktu jatuh tempo pelunasan tunggakan. Hal ini tidak disetujui oleh pihak Kreditor, setelah selang berjalan tiga hari, Sunar mendapatkan surat dari pihak bank yang menjelaskan bahwa tanah miliknya yang dijadikan objek benda jaminan hak tanggungan telah ditawarkan secara lelang.
Keadaan demikian membuat Sunar mendatangi pihak balai lelang untuk meminta agar tanah miliknya tidak dilelang, hal ini ditolak oleh balai lelang dengan alasan bahwa berkaitan dengan hal itu adalah kewenangan Kreditor, sementara balai lelang hanya berwenang melelang objek jaminan hak tanggungan yang telah dieksekusi secara parate oleh Kreditor. Kemudian di waktu yang sama Sunar menemui pihak Bank BRI guna meminta penundaan pelelangan tanah miliknya, Bank BRI pun setuju dengan catatan bahwa Sunar membayar tunggakan miliknya beserta bunga pinjaman dan biaya administrasi pengajuan lelang dan eksekusi.
Walaupun tidak sampai dilakukan jual lelang, namun perbuatan Kreditor terhadap Sunar dilakukan secara diam-diam dan secara paksa, hal ini ditunjukan tidak adanya informasi akan dilelangnya tanah milik sunar sebagai objek jaminan hak tanggungan, informasi hanya penagihan tunggakan dan akibat hukum bila tunggakan milik Sunar tidak dibayarkan. Keadan demikian teramsuk juga dalam kategori penyalah gunaan keadaan oleh Kreditor terhadap debitor.
Berdasarkan penjelasan di atas terlihat jelas bahwa pelaksanaan eksekusi jaminan hak tanggungan belum berkeadilan, hal ini dikarenakan eksekuis benda jaminan hak tanggungan hanya mengutamakan kepentingan dan kedudukan Kreditor tidak mempertimbangkan kerugian dari debitor.
Hal ini jelas bertentangan dengan tujuan pembangunan nasional yang menghedaki adanya pembangunan ekonomi makro dan mikro melalui industri besar maupun kecil menengah. Dengan adanya ketentuan Pasal 6 UUHT jelas akan memiskinkan debitor, hal ini dikarenakan hutang dan bunga yang tiingi serta adanya eksekusi parate yang tidak membuka celah bagi debitor membela diri sehingga debitor akan kehilangan asset benda tidak bergeraknya yang merupakan modal usaha miliknya.
Hal ini jelas bertentangan dengan pendapat Rawls yang menghendaki adanya keadilan bagi seluruh golongan masyarakat termasuk debitor secara merata dan seimbang. Adanya Pasal 6 dan Pasal 20 UUHT telah membuka celah bagi Kreditor untuk mencari keuntungan ekonomis dengan mengenyampingkan hak dasar dari debitor. hal ini dsebabkan karena Pasal 6 UUHT telah membuka celah adanya perjanjian eksekusi jaminan hak tanggungan secara paksa, penipuan, dan secara sesat.
